Les Français et surtout ceux qui sont nés depuis 1980 sont conscients du fait que la situation des régimes de retraite ne va pas s’améliorer. En conséquence, ils se demandent comment tirer le meilleur parti de leur capacité d’épargne pour améliorer leur future retraite.

Des investissements immobiliers intelligemment réalisés constituent toujours une bonne solution. Mais il faut bien évaluer sa capacité d’investissement et faire preuve d’une grande rigueur dans la recherche de chaque bien. Enfin, il ne faut accepter un locataire que s’il est solvable et honorable.

Le financement de l’investissement

Le calcul de la capacité d’emprunt

Un banquier pense que le total des mensualités qu’un client doit payer ne doit pas dépasser le tiers de ses revenus. En conséquence, si un client envisage d’acheter un logement pour l’offrir à la location, le banquier calcule le montant total de ses revenus. Ensuite, il ajoute le plus souvent 70 % du loyer mensuel que le logement va procurer.

Le calcul suivant consiste à diviser le total par trois et à soustraire les mensualités des emprunts que le foyer doit rembourser. Il s’agit notamment du prêt ayant financé l’achat de la résidence principale. D’autre part, si le foyer doit rembourser un crédit à la consommation et un crédit renouvelable, le banquier déduit les mensualités de ces crédits. Il peut donc être judicieux de demander un rachat de ces crédits pour accroître sa capacité d’emprunt.

En se connectant sur Internet, la personne qui envisage de financer un placement immobilier avec un emprunt peut faire une simulation avec une calculette. Ceci lui permet de savoir dans quelle mesure elle peut réaliser son projet.

Le calcul de l’apport personnel

Si le futur investisseur a une épargne qu’il peut débloquer, il a intérêt à faire ce déblocage. En effet, les banquiers tiennent toujours compte de l’apport personnel que peut faire une personne qui demande un prêt immobilier. L’emprunteur peut notamment obtenir un taux d’intérêt plus bas si son apport est jugé suffisant. Il convient donc de calculer le total des sommes que l’on a placées par exemple sur des livrets d’épargne. Si on possède des actions cotées en Bourse, on peut calculer la somme qui sera retirée de celles qui peuvent être vendues sans perte d’argent.

L’appel d’offres qu’il faut effectuer auprès des banques et des assureurs

Pour obtenir le crédit le plus avantageux, il est indispensable de demander des offres de prêts à plusieurs banques et de les comparer. Même si les taux d’intérêt sont bas, ceci peut permettre de faire une économie importante sur le coût du crédit. Il faut faire la même démarche pour l’assurance décès-incapacité de travail du crédit si elle est demandée par la banque.

La recherche du lieu dans lequel le bien sera situé

Les zones pouvant être intéressantes

Pour faire un placement rentable, il faut commencer par rechercher les zones dans lesquelles la demande de logements à louer est forte.

En effet, la loi de l’offre et de la demande influence le montant des loyers. Il est donc judicieux de choisir une localité ou un quartier où il y a peu de logements proposés à la location.

D’autre part, il faut tenir compte du potentiel de valorisation résultant des améliorations dont un quartier va profiter. Ainsi, si les autorités envisagent la création d’espaces verts ou d’une ligne de tramway, la valeur des logements du quartier concerné va s’accroître. Si les logements mis en vente dans ce quartier peuvent se louer dans les bonnes conditions, il faut examiner attentivement les opportunités offertes.

Les lieux à éviter

Il faut se mettre à la place des locataires potentiels qui n’auront pas une bonne impression si on leur propose un logement situé dans une zone peu sûre. En effet, une personne qui recherche un logement ne sera pas enthousiaste si elle risque d’être victime d’une agression en rentrant chez elle. Les quartiers qui ont une mauvaise réputation doivent donc être évités.

En outre, il faut se méfier des nuisances qui pourraient être créées dans l’avenir. Ainsi, il n’est pas judicieux d’acheter un bien situé trop près du tracé d’une future autoroute.

L’examen des offres de vente de logements

La présélection

Vous devez commencer par éliminer les offres pour lesquels le vendeur réclame un prix manifestement excessif compte tenu du marché local. D’autre part, il convient d’éviter les biens présentant un défaut majeur.

La comparaison des offres présélectionnées

Il faut visiter chaque logement proposé de préférence un jour de mauvais temps, car ceci permet de mieux évaluer sa clarté. Lors de la visite, il faut examiner très attentivement l’état général de chaque bien ainsi que ses qualités et ses défauts.

S’il faut faire faire des travaux importants, il est opportun de demander à un artisan d’assister à la visite. En examinant le logement, il pourra faire un devis indiquant le coût des travaux nécessaires.

Ce devis est indispensable pour la négociation du prix d’achat. Toutefois, il est souvent judicieux d’acheter un appartement nécessitant des travaux. En effet, ceci peut permettre de payer un prix nettement inférieur à la valeur d’un logement en parfait état. Il en résulte un meilleur rendement de l’investissement locatif.

Le choix du locataire et les garanties possibles

La sélection du locataire

Il faut demander à toute personne intéressée par l’offre de location de fournir toutes les pièces suivantes :

• Son relevé d’identité bancaire ;
• Une pièce d’identité officielle ;
• Tous les documents justifiant ses revenus et notamment ses trois derniers bulletins de paie si elle a un emploi salarié ;
• Son contrat de travail (il est préférable de choisir un locataire ayant un CDI) ;
• Ses trois derniers avis d’impôt sur le revenu ;
• Les états des lieux ayant été établis quand elle est entrée dans son dernier logement et quand elle l’a quitté. Ces documents permettent de vérifier si elle a bien entretenu ce logement.
• Les trois dernières quittances concernant les loyers qu’elle devait à son dernier bailleur. Ces pièces certifient qu’elle a payé tous les loyers qu’elle devait.

Les contrôles recommandés

Certaines personnes n’hésitent pas à faire des faux justificatifs de revenus pour louer un logement alors qu’elles ne sont pas solvables. Il faut donc vérifier l’authenticité des documents présentés. En ce qui concerne les justificatifs de revenus, ce contrôle peut se faire en vérifiant les points suivants :

• La cohérence entre le montant du salaire net figurant en bas du dernier bulletin de paie et le total net fiscal. Le montant du salaire net figurant sur le dernier bulletin de paie doit être égal à la différence entre le total net fiscal figurant sur ce bulletin et celui qui figure sur le bulletin précédent.
• Le rapport entre le salaire net et le salaire brut. Le salaire net doit représenter approximativement les trois quarts du salaire brut.
• L’authenticité du dernier avis d’impôt sur le revenu présenté. Il suffit de se connecter sur le site impots.gouv.fr et de taper les références figurant sur ce document pour vérifier s’il ne s’agit pas d’un faux.

Les documents que la loi interdit de réclamer à un futur locataire

Si une personne souhaite louer le logement proposé, la loi interdit aux bailleurs de réclamer les pièces suivantes :

• Les relevés de son compte bancaire ;
• Son casier judiciaire ;
• L’éventuel jugement de divorce (à l’exception du paragraphe contenant la décision de divorce) ;
• Un document attestant qu’il n’a pas d’emprunt à rembourser ;
• Ses documents médicaux ;
• Une autorisation de prélèvement automatique du loyer.

Un bailleur qui exige l’une de ces pièces s’expose à une amende administrative dont le montant maximal est de 3000 €.

Les garanties possibles

Un locataire sérieux peut rencontrer des difficultés, notamment s’il retrouve au chômage.

Mais le bailleur peut bénéficier des garanties suivantes :

• La caution solidaire d’une personne physique notoirement solvable. Si on choisit cette solution, il faut vérifier si les revenus de la caution sont suffisants pour lui permettre de payer le loyer en plus de ses autres charges.
• Une assurance garantissant les loyers impayés. Ce type d’assurance peut garantir le paiement des loyers ainsi que les travaux nécessités par des dégradations commises par le locataire. Elle coûte en moyenne 3 % du loyer annuel, charges locatives incluses. Mais on ne peut pas la cumuler avec une caution solidaire en vertu de la loi du 6 juillet 1989.
• La garantie Visale

Il s’agit d’un cautionnement gratuit dont le financement est assuré par Action Logement. Il est en principe prévu pour les locataires qui sont en intérim ou qui ont un CDD. En outre, le montant du loyer doit respecter un plafond.

Les raisons pour lesquelles ces précautions doivent être prises

Pour réussir un ou plusieurs investissements locatifs, il faut optimiser les risques. En conséquence, il faut exiger toutes les pièces mentionnées ci-dessus et éventuellement une garantie pour ne pas être victime d’un mauvais payeur. Ces individus peuvent être de redoutables manipulateurs capables d’inspirer confiance à un bailleur peu méfiant. Une fois que celui-ci a découvert la supercherie, il risque d’avoir beaucoup de mal à se débarrasser du locataire indélicat. En France, les procédures peuvent être deux fois plus longues que celles qui sont prévues ailleurs en Europe.